Comment réussir sa prospection immobilière ?

La notion de cash flow en immobilier s’est inspirée du monde de l’entreprise où elle est suivie avec la plus haute attention par les dirigeants. Elle doit son succès au fait qu’elle est immédiatement plus palpable que la notion de rentabilité. Un cash flow indique concrètement à l’investisseur combien son investissement lui rapporte tous les mois. À ce titre, il sert souvent de valeur étalon entre connaisseurs, pour comparer la performance de ses investissements. Voyons en quoi il consiste.

Définition et calcul du cash flow

Le cash flow est une notion qui donne lieu à un calcul sur lequel un investisseur aguerri va longuement s’arrêter, pourquoi ? Parce qu’il fait partie de ces notions qui permettent de mesurer la performance d’un investissement, y compris dans la durée et en y incluant de multiples variables financières.

Littéralement, le terme cash flow signifie en anglais « flux de trésorerie ». Il consiste à calculer chaque mois ce qu’un investissement rapporte concrètement à son investisseur, soit les liquidités qui rentreront dans sa poche. On parle à juste titre de « cash ». Le calcul proprement dit du cash flow consiste en une simple soustraction entre les recettes d’un bien locatif et ses dépenses. Les recettes se résument souvent aux seuls loyers, quand les dépenses prennent en compte les frais suivants :

la mensualité de l’emprunt à rembourser tous les mois ;

l’assurance emprunteur ;

le montant des charges de copropriété (entretien de l’immeuble) :

la taxe foncière ;

l’assurance PNO (propriétaire non occupant, non obligatoire amis fortement recommandée).

Un cash flow peut- être de 3 sortes : positif, négatif ou nul. Les cash flows nuls indiquent que l’investissement est en autofinancement, ce qui est déjà un bon résultat en soi. L’investissement ne coûte rien à son investisseur et l’emprunt se rembourse tout seul, grâce aux loyers qui rentrent tous les mois.

Le cash flow positif, est, on s’en doute, l’objectif qui fait rêver tout investisseur. Il est difficile à obtenir, mais il est garant d’un investissement très lucratif, dont les avantages sont très recherchés. Globalement, un cash flow positif permet d’accroître ses revenus et de préserver sa capacité d’endettement. Car, certains vont préférer se verser des dividendes en améliorant leur niveau de vie, quand d’autres vont penser à réinvestir.

Le cash flow négatif est lui un vrai point noir pour un investisseur modeste car il implique un manque de trésorerie tous les mois qui suggère un effort d’épargne supplémentaire. Un très mauvais calcul quand la sécurité de l’emploi de l’investisseur n’est pas assurée.

 

Si le calcul du cash flow plaît tant aux investisseurs, c’est qu’il leur apporte une notion très concrète. Il se distingue en cela du calcul de rentabilité, car il parle de liquidités plus palpables.

Trop nombreux sont les investisseurs à ne pas le prendre en compte, car ils s’arrêtent au calcul de rendement présentés par leur vendeur. Or, c’est une erreur car ce calcul ne présente qu’une rentabilité donnée à un instant T. Il ne prend en compte ni l’origine des fonds, ni les flux financiers, ni l’appréciation obtenue lors de la revente.

Pour se faire une idée plus juste de la qualité d’un investissement, il existe un calcul plus précis qui va se baser sur le principe du cash flow. Il s’agit du calcul du TRI, ou du taux de rendement interne. Il consiste à rendre en compte tous les flux (entrées et sorties) tels que : apport, frais de notaire, frais de dossier, frais d’emprunt, montant du prêt, revenus des loyers et impôts. Mais surtout, il les inclut dans un scénario prévu pour une durée déterminée, où l’on anticipe le prix d’une revente. Le calcul d’un TRI répond à une formule autrement plus complexe que celle d’un taux de rendement. Il possède plusieurs intérêts, dont le premier est de permettre aux investisseurs de mesurer l’effet levier du crédit. Les calculs de quotient font, en effet, ressortir des chiffres nettement supérieurs quand l’investissement est financé avec l’argent du crédit. Ensuite, le TRI permet de mesurer l’efficacité comparée de plusieurs investissements entre eux, notamment en comparant les performances d’un investissement immobilier et d’un produit d’épargne.

 

Pourquoi obtenir un cash flow positif ?

Le cash flow positif est le Graal recherché par tout investisseur car il signifie concrètement que son investissement lui rapporte de l’argent. Le bénéfice est direct et indirect et pour réussir sa prospection immobilier.

Il lui est possible de profiter immédiatement de ses cash flows immobilier positifs en partant en vacances ou en changeant de voiture, mais là n’est pas son principal intérêt.

Le réflexe d’un investisseur avisé sera de tout de suite se constituer des provisions pour parer à tout risque locatif tel qu’impayés de loyers, vacance locative ou travaux d’entretien imprévus. Un cash flow positif chaque mois, c’est un propriétaire-bailleur plus tranquille. Mais c’est aussi un investisseur plus confiant, s’il compte poursuivre une stratégie immobilière.

Pour continuer à investir, il faut en effet convaincre les banques. Or, il existe un seuil fatidique d’endettement de 33 % au-delà duquel les banques ne prêtent pas. Il est donc, dans un premier temps, important de pas être en cash flow négatif si l’on cherche à rester dans la course de l’investissement immobilier, à plus forte raison si l’on s’est déjà endetté pour sa résidence principale.

Les banques respectent une autre marge de sécurité : elles ne prennent en compte que 70 % des revenus fonciers générés par un nouvel investissement. Elles préfèrent prévoir, dans leur scénario, des recettes de loyers plus modestes, anticipant pas là les risques locatifs. On comprend mieux ainsi pourquoi il est préférable d’être en cash flow positif dès l’instant que l’on sollicite de nouveaux financements. Car les banques voient en vous un bon gestionnaire et seront partantes pour s’associer encore à des projets similaires.

Mais que faire lorsque l’on est en cash flow négatif ? Pas de panique, cela peut être la stratégie de certains investisseurs qui comptent jouer sur une belle plus-value à la revente. On parle alors de stratégie assumée. C’est un comportement que l’on retrouve chez les investisseurs des grandes villes qui misent sur l’immobilier de prestige. L’intérêt n’est pas tant pour eux de tirer des revenus complémentaires de leur bien que de constituer un patrimoine solide et de qualité pour l’avenir, notamment en vue d’une transmission. Pour certains biens qui se valorisent à hauteur de 5 % chaque année, la stratégie du cash flow doit être relativisée.

En revanche, si l’objectif de base est de se créer des revenus, il faut penser à réagir en cas de cash flow négatif. Revendre le bien est une possibilité, mais on peut avant cela, essayer d’effectuer des actions correctives à son investissement, comme nous allons le voir dans la partie qui suit.

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